分譲マンション
大規模修繕特設サイト

セミナー開催!詳細はこちら

株式会社レアテック 分譲マンション大規模修繕

皆様、この度は弊社レアテックの「分譲マンション大規模修繕・特設WEBサイト」へアクセスして頂き、
誠にありがとうございます。

現在、分譲マンションを舞台とした、「大規模修繕工事」を取り巻く業界は、
バブル期以降に建設されたマンションが続々と竣工から30年を迎え、
それ以降も次々と新しいマンションが今も建って「大規模修繕工事」業界は、
その需要が年々増して活況を呈しています。

しかし、実はその一方で、このマンション大規模修繕業界は、多くの闇を抱えており、
一刻も早い業界の適正化が望まれているほどに一部に腐敗が進んでおり、
大きな社会問題化となって来ている現状であり、非常に残念ながら今現在も拡大している状況なのです。

このような状況でありながらも、まだまだ「本当の実態」を知らないマンション管理組合様や、
区分所有者様が多く、私どもの様なビルやマンションの診断や改修を長年真面目に
そして信頼を第一に大切にして来た会社としては、我々の業界の一部が恥ずかしく残念でなりませんでした。

私達は、このまま見て見ぬふりをして、目を瞑ることが出来ず皆様に正しい情報をお伝えして、
大切な資産であるマンションの大規模修繕を是非とも成功して頂くと共に、
大変微力ながら業界に警鐘を鳴らすため、
そして素晴らしい建設業界を取り戻す「きっかけ」となることを願ってこの特設サイトを立ち上げた次第です。

こちらの特設サイトをご覧になっている、ご縁あるマンション管理組合や区分所有者の皆様。
どうぞこの先もじっくりとお読み頂き、少しでも皆様のお役に立てることが出来ましたらなら、
幸いで私達は嬉しいです。

それでは、先ずは弊社レアテック株式会社のご紹介からさせて下さい。
どうぞ宜しくお願い申し上げます。

代表取締役社長 杉山 卓弥

レアテック株式会社とは

レアテック株式会社は、北陸を中心に皆様ご存じの数多くのシンボリックなビルやマンションなど構造物の調査・診断をはじめ、その診断データを解析し、建物の超長寿命化や資産価値再生と向上を考慮した改修工事やリノベーションの提案・施工を行っており、大手ゼネコン様の各社や設計事務所様から長年厚い信頼を得て、今日に至ります。

おかげさまで今年2021年3月1日を以って創業23周年を迎えました。
そしてこの度、レアテック株式会社から、「大手の安心と信頼をそのままに...」をモットーに、エンドユーザーであるお客様に長年の実績と経験から培った技術やノウハウを皆様へダイレクトにお届けしたく、主に分譲マンションや賃貸ビル・アパマン収益不動産物件などの大規模修繕のコンサルティング及び、改修工事事業を専門とした新たなサービスブランド、「RENOBLE(リノブル)」とマンション診断専門の「ウォールドック株式会社」を新たに立ち上げました。

私達、レアテックグループは、分譲マンションや賃貸ビル・アパマン等収益不動産物件の大規模修繕工事という事業をピンポイントに追求し極め、施工を確実に行う事はもちろんですが、分譲マンション管理組合様や区分所有者様が抱える修繕積立金不足の問題、収益性、マンション・アパート等の外装・共有部・各所設備などの経年劣化問題、デザイン性等の様々な悩みを改善するべく、新たな価値を与える提案をすることで、その建物の資産価値を右肩上がりに向上させることを目標としております。
私達の目指す分譲マンションや賃貸ビル・アパマン収益不動産の真の世界の在り方は、「住まう人やオーナー様の真の幸せ」、「マンション管理・運営の透明性」、「収益不動産の最大化」、「資産価値の再生向上」です。

これからマンションは
「修繕」から「改修」の時代へ-

そもそも大規模修繕ってなぁに!?

皆様お住まいの大切な資産であるマンション。そのマンションが建った竣工直後から毎日様々な要因によって、経年劣化が進行していきます。その名の通り、その劣化箇所を修復することを「修繕」とイメージ出来ますよね。
特に外壁や屋上などの外装を太陽からの強烈な紫外線の劣化から防いだり、外壁のひび割れ(クラック)及び、シーリング防水材の劣化破断・屋上防水劣化による雨漏り(漏水)を防止したり、または、外壁など塗装塗膜の劣化による著しい防水性能の消失や、美観の低下をしないように維持したりと、マンションの資産価値を下げないように様々な維持保全をすることと考えられると思われます。
国土交通省では、「大規模修繕」の定義として、「マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値を維持するために行う修繕工事や、必要に応じて建物及び設備の性能向上を図るために行う改修工事のうち、工事内容が大規模、工事費が高額、工事期間が長期間に渡るものをいう。」と定義されています。

修繕とは・・・!?

マンション建設から竣工後から始まる、築年数の経過や、様々な外的要因(紫外線や風雨、地震・台風)によって、建物に経年劣化や不具合・欠損が生じた場合、外壁や屋上の塗装や防水工事などを施すことによって、マンションの建設当初の水準レベルにまで戻すことを「修繕」と云い、「修繕」にはその都度毎に不具合が発生したときに行う
①「経常修繕」=(小修繕や補修)と、長期修繕計画を基に、計画的に行う
②「計画修繕」があり、2つに分かれています。

各々マンションの管理規約にもよりますが、①は管理費勘定。②は修繕積立金勘定とするのが一般的です。一方、近年では高経年マンションも増え、住まう方も高齢化しているマンションもあることから、建物水準を戻す、単なる「修繕」では留まらず、「改修」によってマンション全体のアップグレードを図る場合が増えてきています。

下記の国土交通省の「計画修繕・改修の重要性」図をご覧ください。

計画修繕・改修の重要性

マンションの経年に伴う劣化や不具合に対しては、大規模修繕等の計画修繕を適切に実施していくことが必要です。また、高経年マンションでは、質及び価値を長持ちさせていくために、修繕による性能の回復に加えて、現在の居住水準・生活水準に見合うようマンションの性能をグレードアップし、住みよいマンションにしていくことが重要です。

スワイプで確認できます。

マンション診断・大規模改修
専門の本音の話

私どもRENOBLE / リノブル:レアテックでは、実はこの「大規模修繕」と云う文言自体に以前から違和感があったのです…。それは何故かと言いますと、マンション建設から竣工し、一般的に築年数が10年~15 年位経過した後に、こちらで云う第一回目の「大規模修繕」と呼ばれる工事が実施される場合が多いですが、その際、私どもが行う「大規模修繕」の仕様の場合、しっかりと事前に診断を精密に実施し、その上で、その建物独自(※)の劣化や不具合を綿密に照らし合わせ、仮設・材料・工法・仕様などを選定し施工します。故に実は「大規模修繕」自体がレベルアップし、マンションが長持ちし資産価値が向上する「大規模改修」に結果としてなっているのです。
「改修」というのは、なにも高経年マンションにエレベーターを取り付けるとか、バリアフリーに対応するとか、お金のかかる機械式駐車場を平面駐車場にするとかだけの「事」、つまり大掛かりな別な工事だけでは実はないのです。
上の国土交通省の図は、平均して一般に分かり易くした図式であり、国土交通省が推奨している、マンションの大規模修繕は12年に一回の周期と謳われ定着していますが、

こちらのガイドラインは2008年に定められており、現在から13年前の話になるのです。今は、材料の性能や施工技術も格段に進歩向上していることや、稀に一部のしっかりとした診断や施工が出来る業者が、一回目の「修繕」を「改修」と呼べるレベルで大規模施工をもし実施出来た場合、二回目の「修繕」や「改修」までの耐用年数や期間がグッと一気に伸びて次回実施は15 年、いや、18 年ですらも今後は充分に期待できると私達は確信しています。

上記の(※)マークがある部分の「その建物独自」と云うのは、そのマンション・建物はどれも同じものは一切なく、設計も施工も、協力業者も職人も、施工不良も、外装の仕上げも材料も、仕様も季節も天候も、全く一緒な現場はありません。つまり、各々のマンション建物が独自のオリジナルな劣化を形成しているということなのです。
よって、修繕積立金を無駄にせず、コストを掛けないでマンションを長持ちさせるためには、場合によって、私どもの今までの場数や経験上お話をしますと、10数年に一回の「大規模修繕」を待たずに、こまめな診断を実施し、劣化が著しく危険になる前に(勿論、仮設等の考慮が充分ありますが)、細かく小さな小修繕を繰り返して、来るべく大修繕に備えるのです。つまり、常にマンションの現状を把握しておくことが肝心なのです。 その後、そのマンションの「大規模修繕」の「機」が熟したところで仮設が必要な箇所を纏めて「改修」と呼べる、品質の高い、「マンション大規模改修(修繕)工事」を実施すれば一番良く、資産価値向上への近道なのです。
その為、皆様の資産である、大切なマンションの永年に渡る資産価値の向上と、マンション管理・経営で一番お金のかかる大事な修繕積立金を無駄にせずお金を残すため、また失敗しない、これらの成功を収めるためには、マンションの管理や運営を一部の区分所有者さん達だけに任せっきりにせず、また、管理会社の言うまま任せきりではなく、なるべく多くの区分所有者様が総会などに極力出席し、大切なマンションにお住まいの皆様が、主体的にそして一人ひとりが常に「自分ゴト」の様に考えて、様々な決まり事や、管理組合の大切なお金、運営に是非とも関心をもって欲しいと強く強く思い願っております。

耐用年数や期間を伸ばす、
品質の高い「改修」を実現するために
重要な大規模修繕 5 つの「ポイント」

Point.1プロフェッショナルが実施する
定期的な診断

皆様は、「瑕疵担保責任」という言葉は、ご存知だったでしょうか?「瑕疵担保責任」とは、住宅を新築した時点で明らかでは無い、隠れた瑕疵(欠陥や不具合)が発見された場合、売主が買主に対して負わなければならない責任のことを言います。新築住宅には「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)」によって瑕疵担保責任の保証期間が定められており、引渡しから10 年間で、その対象となる範囲は「構造耐力上主要な部分等」と定められており、次の通りです。
「構造耐力上主要な部分」とは、基礎や杭、スラブ、柱など建物の荷重を支える構造部分のことをいい、もう一つは「雨水の浸入を防止する部分」で、屋根や外壁など雨水の浸入を防ぐために機能する部分のことを言います。
瑕疵担保責任による損害賠償請求権は、引渡しから10 年の経過を持って消滅することから、10 年の期限が切れる前に一度しっかりと診断することによって、それらを見落とすことが防げるかもしれません。
また、建物にとって竣工から10 年という経年は、保証の期限が切れると同時にあらゆる部位でメンテナンスの必要性が高まる時期でもあるのです。

一番良いのは、10年経過する前に先ずはしっかりとマンションの劣化状況をプロフェッショナル(建築診断仕上げ技術者や改修に精通した建築士)が診断し、それらを管理組合が常に把握して、その後定期的に経過観察を実施する。そして全体の大規模修繕や改修を実施する前に、様々な観点から考えて精査し、コストや予算等も考慮した上で先に補修することが必要と認められた場合は、都度補修を施して躯体を守り、定期的な簡易診断を実施して長期修繕計画を見直しながら全体の大規模修繕に備えるべきであろうと私達は考えます。

Point.2大規模修繕改修前の事前精密診断

先の定期的な簡易診断の結果、そろそろ大規模修繕や改修が必要と把握し、いざ改修へと差し迫る前(おおよそ物件の規模にもよりますが、準備の半年から1 年前くらい)には、特に外壁がタイル貼りなどのマンションであれば、仮設ゴンドラ等を用いた精密診断を必ず実施すべきでしょう。それは何故か??
人間の体同様に、マンションも精密で詳細な劣化状況を緻密に把握してからでないと、施工業者から正確な見積もりを徴収出来なくなるだけではなく、施工業者の選定も苦慮することとなり、皆様の大切な修繕積立金を遣って行う、大事なマンション大規模修繕が成功せずに残念ながら失敗する可能性があるからなのです。現在マンションで実施されている診断はあくまでも一般的な簡易的な診断であり、全体の詳細な数量や劣化状況が精密に診断や把握出来るものでは無く、直前の大規模修繕改修に適した最善の診断とは言えないのが現状です。

Point.3劣化状況や作業内容に応じた
仮設の選定

マンションにとって最善の精密診断を実施し、そのカルテとなる調査診断報告書を管理組合が手にした後は、各部位や仕上げ材の詳細な劣化状況や劣化度合いなど、全て確定した数量を把握することが出来た為、各劣化部位の補修や改修の工法がより詳細に選定出来ます。
その劣化に応じて選定した工法や、またその仕上げ材が集中する面方位(外壁タイル面や塗装面)によっては、仮設足場は全て組み立ての足場ではなく、可搬性や作業性に優れた仮設ゴンドラを用いることも可能となります。こうして、マンションの規模や構造、劣化状況や求めるレベルや施工内容によって、仮設ゴンドラを併用しての工期の短縮やコストダウンを図れる可能性が充分にあります。 大規模修繕改修を成功させる為には、そのマンションにとって適切な大規模修繕の「進め方や解決方法」を最大限に提案出来る施工業者が求められ必要です。その為にはやっぱり精密診断が絶対必要不可欠なのです。

Point.4「徹底した躯体の補修技術」が
なぜ必要か?

外装では、どんなに高性能な塗料や高級なタイルで上から補修や改修をしても、必ず満足出来る良い工事になるとは言えません。それは何故か?大規模修繕改修を実施した後は、外観上は当然にしばらくは綺麗に見えるかも知れません。それは表面上眼にする部分を綺麗にお化粧したのですから…。
しかし、我々が色々なマンションの大規模修繕改修後を確認すると、たった数年でまた劣化してきだし、大切な修繕積立金の大金を投じた大規模修繕改修が長持ちしていない、またはしそうにない現場を残念ながら見かけることがあります。それは何故か?やはり劣化部位を綺麗に取り除いたり、その劣化に合致したメーカーの補修材を熟知し、ルールを守り熟練した施工技術や施工管理能力が無いと施工不良となるからです。 分かりやすく例えるなら、歯医者さんを思い浮かべて下さい。
どこの歯医者さんも同じでしょうか?違いますよね?!やはり先生の診断の技術、治療の技術、痛い痛くない、上手い上手くない、早い早くない、治療が長引いたり、それらによって治療費が高い高くないがあるのでは無いでしょうか。
原因をしっかりと追及診断し、それにあった丁寧な治療をしないと被せ物の下や中からまた虫歯となってくるのです。最終的な仕上げ材を塗ったり貼ったりする前には、その下地となる躯体の補修技術が一番重要で大切なのです。

Point.5「改修後のしっかりとした保全管理」がなぜ必要か?

マンション大規模修繕改修は、施工完了したらそれで終わりではありません。ポイント④で説明した歯医者さんのように、治療をして虫歯が治り通院が終わっても、その施工(治療)が上手くいったのかをしっかりと見守りながら、より長寿命化を図ることが大切です。その為にはやはり定期的な診断やメンテナンスが必要不可欠です。
私達の住まう大切なマンションは、管理組合の皆様お一人おひとりが「自分ゴト」のように関心を持ち、その上で一致協力し、正しい情報を共有しながら、永く大切に使い、大切な家族や自分自身を火災や地震、台風や豪雨など様々な災害から身を守る建物とし、資産価値を維持向上させていくことがとても大切なことだと私達は考えています。

大切なマンションの超長寿命化・延命化には
「資産価値向上・超品質リニューアル」
を目指した正しいサイクルが必要です!

あらゆる角度から建物の劣化レベルを調査し、多彩で高度な施工が可能です。
合理的かつ総合的なリニューアルで更なる資産価値のレベルアップを図ります。

大規模修繕セミナーを
開催します。

未来ある、資産価値の高いマンションの将来を目指し、本気で考えるならば、これが「成功への一番の近道」です。
この度、真剣にお考えの皆様に開催させていただくセミナーでは
更に詳しくマンションにお住まいの皆様に大切なお話を解り易くお伝えします。

大切なマンションの大規模修繕が迫ってきて悩まれている
石川県“金沢近郊”のマンション管理組合様・区分所有者様へ

知っている、知らないだけで30%のコスト削減ができる大規模修繕のポイントを
大規模修繕専門企業「RENOBLE /リノブル」とマンション診断専門の「ウォールドック」が大公開!
その結果、資産価値向上効果120 %アップできる事例も合わせてお伝えします!!

※こちらのセミナーは、分譲マンションの管理組合様、区分所有者様、
修繕委員会様に向けたセミナーとなっております。

開催概要

第1回
925日()
第2回
102日()
午前の部
10:00~11:30
午後の部
13:30~15:00

※セミナーは1日2回開催です。
午前の部・午後の部をお選びいただきご参加ください。

会場
金沢東急ホテル
(5階ボールルーム)

※駐車場の割引サービスはございません。
ご来場の際は公共の交通機関をご利用ください。

レアテック 株式会社
代表取締役社長
杉山卓弥
レアテック 株式会社
専務取締役
田中公英

セミナーを聞いてみたい!という方は、RENOBLE/リノブルHPよりお申込みください。

セミナーを聞いてみたい!という方は、RENOBLE/リノブルHPよりお申込みください。

リノブルってなぁに?

RENOBLE

「リノベーション」と「ノーブル」を
合わせた造語です。

リノブルとは、レアテック株式会社から「大規模修繕を専門に」立ち上げた新たなサービスブランドです。
そしてロゴマークは、ブル=牛の背中の上にフクロウが乗っています。
「ブル」には雄牛(ブル)が角を下から上へ突き上げる仕草から、金融業界では強気な上昇相場を表す意味があります。
「フクロウ」は目の感度が人間の約100倍、首は上下左右約180度回り、真後ろまで見え、暗闇でもしっかり「視る」ことができます。
左右の耳は大きさが異なり、位置も上下にずれているため、音源の位置方向と距離を立体的に認識することができます。
音により獲物の位置を特定し、2mもある雪の下にいる獲物も仕留めることができる、とても優れた能力を持つ鳥なのです。
また不苦労・福来(フクロウ)として縁起物の吉鳥とされ、森の賢者とも言われています。
レアテック株式会社/リノブルは「フクロウ」のように賢く、
どんなに小さな症状も見逃さずに役立つマンション管理組合の経営アドバイスやマンション診断をし、
現状と管理組合様に合った施工を行う事で、大切なマンションの資産価値を「ブル」のように右肩上がりに上昇させたい!
そしてそこに住まう所有者や入居者の皆様をより幸せにしたい!という思いで「RENOBLE /リノブル」は誕生しました。